Theo tài liệu trình Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, doanh nghiệp (mã GTD) dự kiến di dời nhà máy từ địa chỉ 277 Nguyễn Trãi (Hà Nội) về khu công nghiệp Đồng Văn (Ninh Bình). Thời gian di dời dự kiến diễn ra trong giai đoạn từ tháng 5 đến tháng 8/2026, đồng thời Đại hội sẽ ủy quyền cho Hội đồng quản trị phê duyệt phương án chi tiết cũng như tổ chức thực hiện.
Sau khi hoàn tất việc di chuyển, khu đất hơn 36.100 m² tại 277 Nguyễn Trãi được định hướng phát triển thành tổ hợp nhà ở thương mại kết hợp văn phòng, dịch vụ và trường học liên cấp. Tổng mức đầu tư dự kiến vào khoảng 9.907 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí lãi vay và tiền sử dụng đất.
Dự án được thiết kế với nhiều hạng mục gồm khối căn hộ và thương mại dịch vụ cao từ 25–40 tầng (vốn hơn 5.100 tỷ đồng), khu văn phòng – thương mại có quy mô tương đương (gần 1.400 tỷ đồng) và trường học liên cấp cao 8–12 tầng (khoảng 492 tỷ đồng).
Về nguồn vốn, Giầy Thượng Đình dự kiến bố trí khoảng 1.981 tỷ đồng từ vốn tự có, tương ứng 20% tổng mức đầu tư. Phần còn lại, khoảng 7.925 tỷ đồng (chiếm 80%), sẽ được huy động từ các khoản vay.
Áp lực tài chính lớn, đòn bẩy vượt ngưỡng an toàn
Kế hoạch đầu tư quy mô lớn này được đưa ra trong bối cảnh tình hình tài chính của doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn. Gần đây, Giầy Thượng Đình đã báo cáo cơ quan quản lý về việc không còn đủ điều kiện là công ty đại chúng do vốn chủ sở hữu âm và cơ cấu cổ đông cô đặc.
Bên cạnh đó, cổ phiếu GTD hiện đang bị hạn chế giao dịch do kết quả kinh doanh thua lỗ trong thời gian dài.
Theo báo cáo tài chính năm 2025, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt gần 66,4 tỷ đồng, giảm 15,7% so với năm trước. Lợi nhuận gộp sụt giảm mạnh tới 96,2%, chỉ còn hơn 385 triệu đồng.
Sau khi trừ chi phí, doanh nghiệp ghi nhận lỗ ròng hơn 38,7 tỷ đồng, cao gấp gần 3 lần so với năm 2024. Tính đến cuối năm, tổng tài sản còn gần 76 tỷ đồng, giảm 36,9% so với đầu năm.
Cơ cấu tài sản cho thấy tài sản cố định chiếm tỷ trọng lớn nhất với 47,6 tỷ đồng (62,6%), tiếp đến là hàng tồn kho gần 16,4 tỷ đồng (21,6%). Trong khi đó, tổng nợ phải trả ở mức gần 88,4 tỷ đồng, riêng vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn khoảng 28,2 tỷ đồng, chiếm gần 32%.
Các chỉ số tài chính phản ánh áp lực đòn bẩy ở mức cao. Tính đến cuối năm 2025, tổng nợ phải trả gần 88,4 tỷ đồng, trong khi tổng tài sản chỉ khoảng 76 tỷ đồng, khiến tỷ lệ nợ trên tài sản (D/A) vượt 116% – cao hơn ngưỡng an toàn thông thường.
Với cấu trúc tài chính như hiện tại, dư địa vay nợ của doanh nghiệp về lý thuyết gần như không còn, trừ khi có sự tái cơ cấu nguồn vốn hoặc sự tham gia của nhà đầu tư mới.
Đáng chú ý, việc tổng nợ vượt tổng tài sản đồng nghĩa vốn chủ sở hữu đã rơi vào trạng thái âm – dấu hiệu rủi ro tài chính cao, cho thấy toàn bộ tài sản hiện có không đủ để trang trải nghĩa vụ nợ. Trong bối cảnh này, khả năng tiếp cận vốn vay mới thường bị hạn chế hoặc phải chịu chi phí vốn cao hơn.
Nếu kế hoạch đầu tư gần 10.000 tỷ đồng được triển khai với 80% vốn vay, quy mô vay dự kiến khoảng 7.925 tỷ đồng sẽ lớn gấp hơn 100 lần tổng tài sản hiện tại của doanh nghiệp. Khoảng cách rất lớn này tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền, đặc biệt khi doanh nghiệp vẫn đang thua lỗ và chưa có nguồn thu ổn định.
Trong bối cảnh vốn chủ sở hữu âm, lợi nhuận suy giảm mạnh và quy mô tài sản hạn chế, việc Giầy Thượng Đình mở rộng sang lĩnh vực bất động sản được xem là bước đi mang tính tái cấu trúc nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi quy mô dự án vượt xa năng lực tài chính hiện hữu của doanh nghiệp.
