Dự án do Công ty TNHH Tập đoàn Sơn Hải làm nhà đầu tư, Công ty TNHH Sơn Hải Riverside là doanh nghiệp dự án. Công trình được UBND tỉnh Quảng Bình (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư từ tháng 9/2018 với mục tiêu hình thành một khu đô thị hiện đại ở phía Tây sông Nhật Lệ.
Theo quy hoạch ban đầu, dự án rộng hơn 40,3ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2.200 tỷ đồng, gồm khoảng 2.500 căn nhà ở thương mại, khách sạn, khu thương mại - dịch vụ, công trình công cộng cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Sau đó, quy mô được điều chỉnh xuống còn khoảng 36,8ha khi phần diện tích 34.852m2 của Nhà máy Đóng tàu Nhật Lệ được đưa ra khỏi phạm vi dự án.
Đến thời điểm thanh tra, Nhà nước mới bàn giao cho doanh nghiệp khoảng 27,1ha, tương đương 73,64% diện tích dự án. Hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành trên 90%, đồng thời doanh nghiệp cũng đang triển khai xây dựng phần thô 38 căn biệt thự và shophouse.
Tuy nhiên, phần diện tích còn lại vẫn là "nút thắt" lớn nhất. Theo báo cáo của nhà đầu tư, vẫn còn khoảng 9,7ha chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng, chủ yếu nằm ở khu vực trung tâm. Điều này khiến dự án bị chia cắt, chưa thể kết nối đồng bộ với Quốc lộ 1A, đồng thời cũng chưa đủ điều kiện để nghiệm thu và đưa vào khai thác.
Thực tế, bài toán mặt bằng đã kéo dài suốt nhiều năm. Theo báo cáo của Sở Tài chính tỉnh Quảng Bình (cũ) vào tháng 4/2025, doanh nghiệp mới được giao hơn 271.000m2 trên tổng diện tích hơn 403.000m2 theo quy hoạch ban đầu.
Trong số diện tích chưa được bàn giao, đáng chú ý có gần 34.852m2 thuộc Nhà máy Đóng tàu Nhật Lệ. Khu đất này gặp vướng mắc do Công ty TNHH Công nghiệp tàu thủy Quảng Bình, thuộc Tập đoàn Vinashin - đơn vị quản lý nhà máy - đang trong quá trình xử lý theo thủ tục phá sản. Chính vì vậy, các thủ tục liên quan kéo dài nhiều năm và khu đất chưa thể bàn giao cho chủ đầu tư.
Ngoài khu đất của Nhà máy Đóng tàu Nhật Lệ, dự án còn vướng mặt bằng tại khu vực cảng cá và 9 hộ dân chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Để tháo gỡ khó khăn, cuối năm 2024, UBND tỉnh Quảng Bình (cũ) đã thống nhất đưa phần diện tích Nhà máy Đóng tàu Nhật Lệ ra khỏi phạm vi dự án. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy mô dự án xuống còn khoảng 36,8ha và xin gia hạn thời gian thực hiện đến năm 2028. Ban Thường vụ Đảng ủy UBND tỉnh khi đó đánh giá đề xuất này có cơ sở và phù hợp quy định pháp luật.
Theo nhà đầu tư, ngoài những vướng mắc về mặt bằng, dự án còn chịu ảnh hưởng lớn từ đại dịch Covid-19 khi nhiều hạng mục phải tạm dừng thi công trong thời gian giãn cách xã hội, kéo theo tiến độ chung bị chậm lại.
Những khó khăn này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc huy động vốn. Phương án tài chính ban đầu xác định vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư khoảng 396 tỷ đồng, tương đương 18% tổng vốn đầu tư, còn hơn 1.800 tỷ đồng dự kiến huy động từ các nguồn vốn hợp pháp, chủ yếu là vốn vay ngân hàng.
Tuy nhiên, từ tháng 7/2022 đến cuối năm 2024, doanh nghiệp nhiều lần làm việc với các tổ chức tín dụng nhưng chưa thể giải ngân do dự án chưa được bàn giao đầy đủ mặt bằng theo hồ sơ pháp lý. Chỉ khi UBND tỉnh Quảng Trị cam kết hoàn tất việc bàn giao mặt bằng và đầu tư tuyến kè sông Nhật Lệ, BIDV Chi nhánh Quảng Bình (cũ) mới giải ngân khoản vay 1.000 tỷ đồng vào ngày 31/12/2024 để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Theo kết luận thanh tra, việc chậm nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong giai đoạn từ tháng 7/2022 đến tháng 12/2024 đã làm phát sinh hơn 290,5 tỷ đồng tiền chậm nộp. Cơ quan thanh tra xác định một phần nguyên nhân xuất phát từ việc dự án chưa được giao đủ diện tích theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và báo cáo nghiên cứu khả thi.
Dù vậy, Thanh tra tỉnh Quảng Trị cho rằng đề nghị miễn khoản tiền chậm nộp của nhà đầu tư theo khoản 8 Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019 hiện chưa đủ cơ sở pháp lý. Theo quy định, việc miễn tiền chậm nộp chỉ được xem xét khi người nộp thuế gặp sự kiện bất khả kháng và có đầy đủ hồ sơ chứng minh.
Tuy nhiên, cơ quan thanh tra cũng nhận định vụ việc cần tiếp tục được xem xét toàn diện, làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan cũng như đánh giá đầy đủ các nguyên nhân khách quan dẫn đến việc phát sinh khoản tiền chậm nộp, từ đó nghiên cứu phương án xử lý phù hợp, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư.
