Theo văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ cùng Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường, HoREA kiến nghị cần thay đổi cách xác định giá trị quỹ đất đối ứng nhằm hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, đồng thời tạo thêm động lực thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển hạ tầng.
Giá đất tăng theo thời gian, doanh nghiệp đối mặt nhiều rủi ro
Theo HoREA, quy định hiện hành tại Nghị định 257/2025/NĐ-CP quy định giá trị quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định giao đất.
Tuy nhiên trên thực tế, quỹ đất thường chỉ được bàn giao sau khi hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quá trình này có thể kéo dài nhiều năm, trong khi giá đất liên tục biến động theo xu hướng tăng.
Điều này khiến giá trị quỹ đất tại thời điểm giao đất có thể cao hơn đáng kể so với thời điểm ký hợp đồng BT, làm thay đổi toàn bộ các tính toán tài chính ban đầu của dự án.
Theo HoREA, với các dự án quy mô lớn, việc có sự tham gia của những nhà đầu tư có thương hiệu còn có thể khiến giá trị khu đất gia tăng ngay sau khi dự án được công bố. Hệ quả là doanh nghiệp có thể bị giảm diện tích quỹ đất thanh toán hoặc phải thực hiện thêm nghĩa vụ tài chính phát sinh, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
Để tháo gỡ bất cập này, Hiệp hội đề xuất giá trị quỹ đất cần được xác định và ghi nhận ngay tại thời điểm ký hợp đồng BT, đồng thời không điều chỉnh theo các biến động giá đất trong suốt quá trình triển khai dự án.
Bên cạnh đó, cơ quan Nhà nước có thể linh hoạt lựa chọn thời điểm thanh toán bằng quỹ đất, có thể là thời điểm ký hợp đồng, thời điểm ban hành quyết định giao đất hoặc khi công trình hoàn thành, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng dự án.
Đề xuất giao quỹ đất sớm cho các dự án quy mô lớn
Ngoài vấn đề định giá, HoREA cũng đề xuất bổ sung cơ chế giao quỹ đất sớm đối với các dự án BT có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc các công trình có vai trò đặc biệt quan trọng.
Theo đề xuất, toàn bộ quỹ đất thanh toán có thể được giao cho nhà đầu tư ngay sau khi hợp đồng BT được ký kết.
Đổi lại, doanh nghiệp phải có bảo lãnh ngân hàng hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa với giá trị tối thiểu tương đương tổng mức đầu tư của công trình BT theo quyết định phê duyệt dự toán. Theo HoREA, việc bổ sung thêm phương án nộp tiền sẽ tạo ra sự linh hoạt lớn hơn cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính.
Hiệp hội cũng đề nghị bỏ các quy định mang tính tùy nghi như cụm từ "cơ quan có thẩm quyền được thỏa thuận áp dụng" tại một số điều khoản trong dự thảo nghị định. Theo HoREA, quy định này khiến việc áp dụng cơ chế giao đất sớm phụ thuộc vào quyết định của từng cơ quan có thẩm quyền, từ đó dẫn đến tâm lý e ngại trong quá trình thực thi.
Hoàn thiện cơ chế để thu hút vốn tư nhân vào hạ tầng
Một nội dung khác được HoREA đề cập là quy định hợp đồng BT không được làm tăng tổng mức đầu tư trong quá trình thực hiện.
Theo Hiệp hội, đối với các dự án hạ tầng có thời gian thi công kéo dài, chi phí nguyên vật liệu như cát, thép, xăng dầu cùng nhiều yếu tố đầu vào khác thường xuyên biến động do lạm phát và diễn biến thị trường. Nếu không có cơ chế xử lý phù hợp, toàn bộ rủi ro sẽ dồn về phía doanh nghiệp.
HoREA cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng minh bạch, ổn định và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của mô hình BT, qua đó huy động hiệu quả hơn nguồn lực tư nhân cho phát triển kết cấu hạ tầng trong giai đoạn tới.
