Thực tế trên thị trường hiện nay, người tiêu dùng không khó bắt gặp những lời giới thiệu đầy hấp dẫn về các dự án căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai. Mức giá được quảng bá là “dễ tiếp cận”, tiến độ thanh toán linh hoạt, kèm theo những cam kết sinh lời cao khiến nhiều người sẵn sàng xuống tiền. Tuy nhiên, đằng sau những lời quảng cáo hoa mỹ đó, không ít dự án vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để được phép mở bán theo quy định của pháp luật.
Biến tướng trong việc huy động vốn
Theo Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn liên quan, dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, trong đó bắt buộc phải có văn bản thông báo đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng ban hành. Dù vậy, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới vẫn tìm cách lách luật, “đi trước” bằng việc nhận tiền giữ chỗ, booking, ký thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp tác đầu tư.
Tại TP. HCM, không ít dự án dù chưa được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện kinh doanh nhưng vẫn tổ chức các sự kiện giới thiệu quy mô lớn, thu tiền của khách hàng dưới nhiều hình thức khác nhau.
Một trường hợp điển hình là dự án Khu nhà ở Trần Anh Bến Cát (tên thương mại Saint Mary Light) do Công ty Cổ phần Thương mại Trần Anh Bình Dương làm chủ đầu tư. Dự án này đang được nhiều sàn giao dịch và các nền tảng mạng xã hội quảng bá rầm rộ với thông tin về vị trí tại đường TC01, phường Thới Hòa – khu vực được giới thiệu là trung tâm đô thị – công nghiệp mới của Bến Cát, có khả năng kết nối liên vùng thuận tiện.
Theo nội dung quảng cáo, dự án có diện tích 5.913 m², gồm 2 tầng hầm, 19 tầng nổi với tổng cộng 612 căn hộ, 8 căn shophouse và 9 căn nhà phố. Giá bán căn hộ được chào ở mức khoảng 28 triệu đồng/m². Đáng chú ý, các sàn môi giới đang thu tiền của khách hàng thông qua “phiếu thỏa thuận đặt chỗ” với mức 30 triệu đồng/căn hộ và 50 triệu đồng đối với shophouse hoặc nhà phố, kèm theo cam kết số tiền này sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc khi dự án mở bán chính thức.
Tuy nhiên, theo thông tin tìm hiểu, dự án hiện mới chỉ thi công phần móng và chưa được Sở Xây dựng TP. HCM ban hành văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Không dừng lại ở trường hợp này, Sở Xây dựng TP. HCM mới đây cho biết trên địa bàn thành phố vẫn tồn tại nhiều dự án được môi giới quảng cáo là “pháp lý đầy đủ” nhưng thực tế không nằm trong danh sách các dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Danh sách này bao gồm các dự án như Setia Edenia (phường Lái Thiêu) của Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu; A&T Saigon Riverside (phường Bình Hòa) do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư; hay AVA Plaza (phường Thuận Giao) do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc An Phú triển khai. Dù chưa đủ điều kiện pháp lý, các dự án trên vẫn đang được rao bán và thu từ 30 – 50 triệu đồng/sản phẩm thông qua các loại phiếu như “giữ chỗ”, “yêu cầu tư vấn”…
Theo đại diện Sở Xây dựng TP. HCM, các dự án này chưa được cấp văn bản thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Do đó, việc rao bán, nhận tiền đặt cọc hoặc huy động vốn từ khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào đều có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật.
Cơ quan chức năng lên tiếng, người mua cần tỉnh táo
Trao đổi về vấn đề này, ông Vũ Anh Dũng – Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP. HCM) – cho biết pháp luật hiện hành đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có hành vi gian lận, lừa dối hoặc lừa đảo khách hàng. Đồng thời, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP cũng nêu rõ các chế tài xử phạt đối với các trường hợp kinh doanh dự án khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.
Đối với việc công khai thông tin các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi Sở Xây dựng TP. HCM ban hành văn bản thông báo, toàn bộ nội dung và phụ lục danh sách sản phẩm đủ điều kiện sẽ được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở tại địa chỉ:
https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/phat-trien-do-thi
Việc công bố này được thực hiện ngay sau khi văn bản được ban hành, không chờ đến các đợt định kỳ, nhằm tạo điều kiện cho người dân, tổ chức và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu thông tin chính thống.
Sở Xây dựng TP. HCM cũng cho biết đang phối hợp với các sở, ngành liên quan triển khai quy chế quản lý hoạt động quảng cáo theo Quyết định số 521/QĐ-UBND ngày 15/2/2025. Cơ quan này không loại trừ khả năng tiến hành các đợt kiểm tra đột xuất đối với những dự án có dấu hiệu mở bán trái phép.
Bên cạnh hoạt động kiểm tra định kỳ, việc giám sát sẽ tiếp tục được tăng cường, đặc biệt đối với các dự án quảng bá rầm rộ khi chưa hoàn thiện pháp lý. Việc kiểm tra có thể được triển khai trên cơ sở phản ánh của người dân, cơ quan báo chí hoặc từ quá trình theo dõi, phát hiện dấu hiệu bất thường của cơ quan quản lý.
Song song đó, Sở Xây dựng TP. HCM liên tục ban hành các văn bản khuyến cáo, yêu cầu chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thực hiện nghiêm việc công khai thông tin dự án, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục, nhu cầu mua nhà tăng cao là điều tất yếu. Tuy nhiên, sự sôi động này cũng tạo điều kiện cho các dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý tìm cách “chen chân”, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Không ít tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua đều bắt nguồn từ việc người mua thiếu thông tin hoặc quá tin tưởng vào những cam kết ngoài hợp đồng.
Vì vậy, bên cạnh sự vào cuộc của cơ quan quản lý, người dân cần chủ động tìm hiểu, trang bị kiến thức pháp lý cơ bản và kiểm tra kỹ thông tin dự án từ các nguồn chính thống trước khi đặt cọc hay ký kết hợp đồng. Sự thận trọng của người mua không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn góp phần tạo lập một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và phát triển bền vững.
