Theo báo cáo mới của SSI Research, thị trường hiện không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi câu chuyện "mua hôm nay, mai tăng giá", mà đang chuyển dần sang giai đoạn mà khả năng giao dịch thực tế mới là yếu tố quyết định.
Một trong những áp lực lớn nhất đến từ lãi suất vay mua nhà. Hiện lãi suất ưu đãi cố định 12 tháng đã tăng lên khoảng 8,5-10%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 6,5-8,2% trước đây. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 11-15%/năm, trong khi trước đó chỉ khoảng 9-11%.
Điều này đồng nghĩa với việc chi phí sở hữu bất động sản tăng mạnh, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, thu nhập của người dân chưa tăng tương ứng với tốc độ tăng giá nhà trong nhiều năm qua, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn hơn.
Không chỉ người mua ở thực, các nhà đầu tư cũng đang chịu áp lực lớn hơn khi chi phí vốn tăng nhưng thanh khoản thị trường chưa cải thiện rõ rệt.
SSI Research cho rằng từ nay đến cuối năm, lãi suất khó có khả năng giảm mạnh. Trong khi đó, nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm khoảng 86-88% lượng sản phẩm mở bán mới. Đây cũng là nhóm sản phẩm nhạy cảm hơn với biến động lãi suất do giá trị giao dịch lớn và phụ thuộc nhiều vào tín dụng.
Ở thị trường thứ cấp, áp lực tài chính đang bắt đầu xuất hiện rõ hơn. Khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc, nhiều nhà đầu tư sử dụng vốn vay phải đối mặt với chi phí trả nợ tăng mạnh. Không ít người buộc phải giảm giá bán, cơ cấu lại danh mục hoặc chấp nhận thoát hàng để giảm áp lực tài chính.
Thực tế từ đầu năm đến nay, số lượng bất động sản được rao bán với mục đích thu hồi vốn hoặc giảm gánh nặng vay nợ đã có xu hướng gia tăng, đặc biệt ở nhóm sử dụng đòn bẩy cao.
Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng chịu tác động giống nhau.
Các dự án căn hộ và khu đô thị được quy hoạch bài bản, có nhu cầu ở thực, hạ tầng hoàn chỉnh vẫn được xem là nhóm có sức chống chịu tốt hơn nhờ lực cầu thực tế từ người dân.
Ngược lại, nhà phố, đất nền và nhà ở riêng lẻ có thể chịu áp lực lớn hơn khi thanh khoản suy giảm. Bên cạnh đó, việc các địa phương đẩy mạnh rà soát quy hoạch và phát triển các khu đô thị quy mô lớn cũng khiến tâm lý đầu tư trở nên thận trọng hơn.
SSI Research dự báo giá bất động sản trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh. Tuy nhiên, đây khó là một đợt giảm giá đồng loạt trên toàn thị trường.
Thay vào đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn. Những sản phẩm có nhu cầu ở thực, hạ tầng hoàn thiện, khả năng khai thác thực tế vẫn sẽ giữ được sức hấp dẫn. Trong khi đó, các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai có thể đối mặt áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Có lẽ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi thanh khoản, dòng tiền và nhu cầu thực sẽ quan trọng hơn rất nhiều so với câu chuyện tăng giá như trước đây.
