Đáng chú ý nhất vẫn là phân khúc đất nền. Nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tới 93% là hàng đã mở bán từ trước. Trong khi đó, lượng giao dịch vẫn khá thấp, tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ 2025.
Thị trường hiện vẫn ưu tiên những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Nhiều doanh nghiệp cũng tung thêm các chương trình ưu đãi để kích cầu trong bối cảnh thanh khoản chưa như kỳ vọng.
Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp gần như không thay đổi và vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng. Ngược lại, giá thứ cấp tăng khoảng 4% so với đầu năm nhưng chủ yếu diễn ra ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác thương mại tốt và đã hình thành cộng đồng cư dân.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ. TP.HCM vẫn là khu vực chiếm áp đảo với khoảng 90% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tuy nhiên, sức mua cũng giảm khoảng 11%.
Giá căn hộ sơ cấp nhìn chung vẫn giữ ổn định. Trong khi đó, giá thứ cấp giảm khoảng 2-6% so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều nhà đầu tư đang chịu áp lực tài chính, phải bán nhanh để giảm dư nợ và chi phí lãi vay.
Với nhà phố và biệt thự, nguồn cung tăng khoảng 2% so với cùng kỳ, trong đó TP.HCM chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung. Tuy nhiên, sức mua vẫn khá thấp khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 9%, giảm tới 71% so với cùng kỳ năm trước.
Các giao dịch chủ yếu vẫn tập trung ở những dự án do các chủ đầu tư lớn triển khai. Giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao vì chi phí phát triển dự án chưa giảm. Giá thứ cấp tăng khoảng 2% nhưng chỉ xuất hiện ở một số dự án đã hoàn thiện pháp lý và bàn giao nhà.
Dự báo sang quý III/2026, DKRA Consulting cho rằng nguồn cung đất nền mới vẫn sẽ khá hạn chế, chỉ khoảng 300-400 sản phẩm. Phần lớn nguồn hàng trên thị trường vẫn là các dự án đã mở bán trước đó, còn sức mua được dự báo chưa có nhiều cải thiện do nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến dao động khoảng 10.000-13.000 căn, chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương (cũ). Căn hộ hạng A tiếp tục tập trung tại trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung ở các khu vực vùng ven. Dù vậy, thị trường vẫn được kỳ vọng tích cực hơn khi nhiều dự án dần tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý, góp phần cải thiện niềm tin của người mua.
Đối với nhà phố và biệt thự, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 2.000-3.000 sản phẩm, chủ yếu nằm trong các đại đô thị tại TP.HCM, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu nhờ tiến độ pháp lý được đẩy nhanh.
Dù nguồn cung được kỳ vọng tăng lên, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu tư và phát triển dự án chưa giảm. Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn sẽ chịu áp lực về thanh khoản khi lãi suất vay mua nhà còn ở mức cao và tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.
