So với các quy định hiện hành, nghị quyết mới bổ sung nhiều cơ chế đáng chú ý nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển đô thị theo mô hình TOD.
Điểm nổi bật nhất là việc cho phép hệ số sử dụng đất gộp đối với các khu chức năng hỗn hợp, thương mại dịch vụ và khu ở trong khu vực TOD được tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành.
Theo UBND TP.HCM, cơ chế này giúp gia tăng hiệu quả khai thác giá trị đất đai, thu hút đầu tư và tăng lượng hành khách sử dụng hệ thống đường sắt đô thị trong tương lai.
Không chỉ vậy, nghị quyết cũng cho phép giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe so với quy chuẩn hiện hành. Khoảng lùi công trình sẽ được áp dụng linh hoạt theo đồ án quy hoạch, trong khi diện tích cây xanh nằm trong hành lang bảo vệ đường sắt hoặc dọc sông, rạch vẫn được tính vào chỉ tiêu đất cây xanh công cộng.
Các điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời khuyến khích người dân chuyển dần từ phương tiện cá nhân sang giao thông công cộng.
Đối với phát triển đô thị, thành phố cho phép bố trí các khu đất sử dụng hỗn hợp gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng, bảo đảm phù hợp với năng lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và khai thác tối đa giá trị gia tăng từ đất đai.
Riêng các dự án nhà ở thấp tầng trong khu vực TOD phải bảo đảm tỷ lệ đất ở dưới 20% tổng quỹ đất ở nhằm ưu tiên phát triển đô thị theo hướng nén quanh các nhà ga.
Một điểm đáng chú ý khác là phạm vi áp dụng quy hoạch TOD tiếp tục được mở rộng.
Trước đó, UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023/QH15.
Trong giai đoạn 2024 - 2025, thành phố sẽ thí điểm 9 vị trí TOD.
Đối với Metro số 1, khu vực quanh ga Phước Long tại khu Trường Thọ (TP Thủ Đức cũ) với diện tích hơn 160ha được lựa chọn triển khai.
Đối với Metro số 2, có 3 vị trí gồm:
Ô phố I/82a Tây Thạnh rộng 26,65ha.
Khu Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao Tân Bình rộng 5,1ha.
Khu C30 gần ga Lê Thị Riêng rộng 40,9ha.
Dọc tuyến Vành đai 3, các khu vực được đưa vào kế hoạch gồm:
Nông trường Dừa rộng 152,6ha.
Khu đất Long Bình rộng 29ha tại TP Thủ Đức cũ.
Khu số 8 rộng 198,4ha tại Tân Hiệp.
Khu số 6 rộng 389,3ha tại Xuân Thới Thượng.
Khu đất rộng 104,9ha tại Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn cũ).
Giai đoạn 2026 - 2028, TP.HCM sẽ tiếp tục mở rộng các khu vực TOD, trong đó đáng chú ý có khu đất rộng 290,2ha tại xã Tân Hiệp dọc tuyến Vành đai 3 và khu vực quanh ga Tân Kiên rộng 314ha thuộc tuyến Metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ.
Với việc liên tục hoàn thiện cơ chế và mở rộng phạm vi TOD, TP.HCM đang từng bước hiện thực hóa mô hình đô thị nén hiện đại, lấy giao thông công cộng làm trung tâm phát triển trong những năm tới.
